|
Некоторые строительные компании не ограничиваются собственно строительством, но занимаются также и оказанием риэлторских услуг. В их учете и налогообложении есть свои нюансы. Приведем последние разъяснения чиновников и мнение судей по данному вопросу.
Оказание услуг гражданам: нормы законодательства Законодательством риэлторская деятельность в качестве самостоятельного вида деятельности не выделяется и никаких специальных правил ее осуществления не установлено. Соответственно и государственный контроль при этом не предусматривается. На что было указано в письме Минэкономразвития России от 29 октября 2009 г. № Д05-4908.
По поводу отношений с физическими лицами (не предпринимателями) обратим внимание на некоторые недавние разъяснения. В постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 (п. 11) отмечено, что под риэлторскими услугами понимаются посреднические услуги на рынке сделок с недвижимостью, оказываемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Заключаться они могут, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок с недвижимостью, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан и т. д. На такие отношения в полной мере распространяется действие Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».
И в Обзоре Верховного суда РФ… (утвержден Президиумом Верховного суда РФ 1 февраля 2012 г.) также разъяснялось, что правовые последствия нарушения договора об оказании посреднических услуг, даже если он не содержит условия об их стоимости, регулирует законодательство о защите прав потребителей. При этом было уточнено, что отсутствие в договоре между риэлтором и клиентом указания на стоимость оказываемых услуг не свидетельствует о недействительности договора. А лишь порождает у исполнителя право требовать от заказчика оплаты своих услуг по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги (п. 2 Обзора, п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ).
Риэлторская деятельность может осуществляться по договору оказания услуг либо по посредническому договору. Напомним: существует три вида посреднических договоров – договор поручения, договор комиссии и агентский договор. Но в любом случае риэлтор-посредник обязан представить клиенту отчет – в сроки, в порядке и по форме, предусмотренные договором, так как унифицированной формы такого отчета и единых требований к его составлению не существует.
Таким образом, отношения между риэлтором и клиентом регулируются договором, общими нормами гражданского законодательства для соответствующего вида договора, а также Законом РФ «О защите прав потребителей». Особенности налогообложения Порядок налогообложения риэлторских операций предопределяет именно тот факт, что эта деятельность обычно квалифицируется как посредническая. Если строительная компания (риэлтор) участвует в расчетах между сторонами сделки с недвижимостью, налогообложению у нее подлежит только сумма полученного вознаграждения. Это касается и налога на прибыль, и налога на добавленную стоимость. Налог на прибыль При определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту или иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору. А также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом или иным поверенным за комитента, принципала или иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника в соответствии с условиями заключенных договоров. На комиссионное, агентское или иное вознаграждение данная норма не распространяется (подп. 9 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ).
Причем в письме Минфина России от 11 января 2011 г. № 03-11-06/2/195 разъяснено, что даже если принципал перечисляет агенту авансом суммы в счет оплаты предстоящих расходов (наряду с вознаграждением), в доходах предназначенные для оплаты расходов суммы не учитываются.
Несмотря на то что разъяснения даны для «упрощенки», для общего режимы они тоже актуальны. Однако подчеркнем: в договоре поступление сумм агенту от принципала должно быть четко разделено на две части – вознаграждение и возмещение расходов. Налог на добавленную стоимость Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, договоров комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений, или любых иных доходов при исполнении любого из указанных договоров. Такой порядок приведен в пункте 1 статьи 156 Налогового кодекса РФ. В пункте 2 названной статьи есть еще одна особенность: на вознаграждение посредника не распространяются льготы по НДС, применяемые к основной операции.
Что это означает? Например, операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир НДС не облагаются (подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). То есть сама сделка купли-продажи, скажем квартиры, освобождена от налогообложения. Но вот вознаграждение, уплачиваемое риэлтору, который помогал оформить куплю-продажу, облагается налогом на общих основаниях по ставке 18 процентов. Отражение в учете Выручкой (доходом), подлежащей отражению на счете 90, является посредническое вознаграждение. Признавать ее следует на дату утверждения (принятия) клиентом отчета посредника. К отчету должны быть приложены все оправдательные документы, подтверждающие понесенные расходы (если в договоре есть условие о возмещении их клиентом сверх выплачиваемого вознаграждения).
Поскольку риэлторская деятельность является одним из видов деятельности строительной компании, следует предусмотреть обособленный учет доходов и расходов – открыть отдельные субсчета к счетам 90 «Продажи», 20 «Основное производство». Пример. Строительная компания ООО «Мега-Строй» помимо строительства занимается риэлторской деятельностью. В течение августа 2012 года было заключено и исполнено 10 агентских договоров на оказание посреднических услуг по подбору и оформлению в собственность клиента жилых помещений. Для упрощения примера предположим, что вознаграждение по одному договору составляет 59 000 руб. (в том числе НДС 9000 руб.). Тогда общая сумма вознаграждений по данным договорам составит 590 000 руб. (59 000 руб. x 10), в том числе НДС – 90 000 руб. (9000 руб. x 10). В расчетах между клиентами (покупателями) и собственниками приобретаемых ими жилых помещений (продавцами) в указанных 10 договорах агент не участвует.
Также был заключен и исполнен один агентский договор, предусматривающий участие агента в расчетах. В рамках этого договора компания приняла от принципала денежные средства в размере 5 059 000 руб., из которых 5 000 000 руб. – стоимость приобретаемой для принципала квартиры (эта сумма была перечислена продавцу квартиры) и 59 000 руб. (в том числе НДС 9000 руб.) – посредническое вознаграждение.
Затраты, связанные с оказанием услуг, составили 114 200 руб., в том числе:
– заработная плата сотрудников (риэлторов) и страховые взносы – 65 000 руб.;
– амортизация – 1200 руб.;
– коммунальные услуги – 9000 руб. (НДС – в затраты не включается – 1620 руб.);
– услуги связи – 2000 руб. (НДС – в затраты не включается – 360 руб.);
– часть общехозяйственных расходов, которые в соответствии с учетной политикой списываются на счет 20 и распределяются по всем видам деятельности, – 37 000 руб.
Бухгалтер ООО «Мега-Строй» отразил операции следующими записями:
ДЕБЕТ 76
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка от риэлторской деятельности»
– 590 000 руб. – учтена выручка от оказания посреднических услуг в рамках риэлторской деятельности по 10 договорам, не предусматривающим участие посредника в расчетах (в разрезе аналитики);
ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 90 000 руб. (500 000 руб. x 18%) – начислен НДС с дохода (посреднического вознаграждения) от риэлторской деятельности;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 590 000 руб. – получена плата за оказанные посреднические услуги;
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76
– 5 059 000 руб. – получены средства по агентскому договору, предусматривающему участие посредника в расчетах;
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 60
– 5 000 000 руб. – отражена задолженность перед продавцом (собственником) квартиры;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
– 5 000 000 руб. – перечислена сумма стоимости квартиры продавцу;
ДЕБЕТ 76
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка от риэлторской деятельности»
– 59 000 руб. – отражена выручка от оказания посреднических услуг в рамках договора с участием агента в расчетах;
ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 9000 руб. (50 000 руб. x 18%) – начислен НДС с вознаграждения по договору, предусматривающему участие агента в расчетах;
ДЕБЕТ 20 субсчет «Затраты по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 70 (69)
– 65 000 руб. – начислены заработная плата и страховые взносы;
ДЕБЕТ 20 «Затраты по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 02
– 1200 руб. – начислена амортизация;
ДЕБЕТ 20 «Затраты по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 60
– 11 000 руб. (9000 + 2000) – учтена стоимость коммунальных услуг и услуг связи;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 1980 руб. (1620 + 360) – выделен НДС по коммунальным услугам и услугам связи;
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– 1980 руб. – принят к вычету НДС по коммунальным услугам и услугам связи;
ДЕБЕТ 20 «Затраты по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 26
– 37 000 руб. – включена в себестоимость посреднических (риэлторских) услуг часть общехозяйственных расходов;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость услуг по риэлторской деятельности»
КРЕДИТ 20 «Затраты по риэлторской деятельности»
– 114 200 руб. (65 000 + 1200 + 11 000 + 37 000) – списана себестоимость посреднических услуг;
ДЕБЕТ 90 субсчет «Прибыль/убыток от продаж»
КРЕДИТ 99
– 435 800 руб. (590 000 – 90 000 + 59 000 – 9000 – 114 200) – выявлен и списан в конце месяца финансовый результат (прибыль) от осуществления риэлторской деятельности. Важно запомнить Налогом на прибыль и налогом на добавленную стоимость у посредника облагается только сумма полученного вознаграждения.
|
